Kündigung des (General- / Vereins-) Pachtvertrages durch
den Grundstückseigentümer
Nachfolgend geht es um
Kündigungen z.B. der Kommune oder des privaten Grundstücksbesitzers wegen
Baumaßnahmen etc.; nicht um Kündigungen des Vereines und des Gartennutzers.
Zur Aufhebung eines
Kleingartenpachtvertrages bedarf es der Willensübereinstimmung des Eigentümers
und des Zwischenpächters im gestuften Pachtverhältnis bzw. des Pächters im
Einzelpachtverhältnis. Ohne Zustimmung des Zwischenpächters oder des Pächters
kann ein Kleingartenpachtvertrag nicht aufgehoben werden.
Die
Kündigungsmöglichkeiten des Verpächters sind in den SS 8 bis 10 BKleingG abschließend
geregelt und zum Nachteil des Pächters nicht abdingbar (§13 BKleingG). Das hat
zur Folge, dass eine Kündigung aus anderen als den im BKleingG genannten
Gründen nicht wirksam ist. Von den
gesetzlich geregelten Kündigungsmöglichkeiten könnte - abgesehen von der
Kündigung zum Zwecke der Planverwirklichung (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 und 6 BKleingG) -
nur die Kündigung wegen anderer wirtschaftlicher Verwertung gemäß § 9 Abs. 1
Nr. 4 BKleingG in Betracht kommen, um das Kleingartengrundstück einer anderen
Nutzung zuzuführen.
Nach der am Gesetzeszweck
orientierten Auslegung kann aber die Gemeinde als Eigentümerin und Verpächterin
eigener kleingärtnerisch genutzter Grundstücke die in § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG
geregelte Kündigungsmöglichkeit nicht in Anspruch nehmen. Denn Sinn und Zweck
dieser Möglichkeit ist es, privaten Eigentümern die Möglichkeit einzuräumen,
sich vom Vertrag zu trennen, wenn die Fortsetzung des Vertrages zu erheblichen
wirtschaftlichen Nachteilen für den Eigentümer führt, die ihm letztlich nicht
mehr zumutbar sind. Diese der Kündigungsmöglichkeit zugrunde liegenden
Gesichtspunkte gelten nicht für die Gemeinden. Ein Kündigungsrecht wegen
anderweitiger Verwertung steht der Gemeinde als Eigentümerin und Verpächterin
von Kleingartenland nicht zu, denn die Gemeinde kann eine notwendige
Nutzungsänderung über die Aufstellung eines Bebauungsplans herbeiführen. Ein
Kündigungsrecht nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG kann die Gemeinde deshalb auch
bei der Veräußerung ihres Grundstücks auf einen privaten Erwerber nicht
übertragen. Denn der Erwerber tritt in den Kleingartenpachtvertrag ein an die
Stelle der Gemeinde. Eine Kündigung des Kleingartenpachtvertrages gemäß § 9
Abs. 1 Nr. 4 BKleingG durch den Erwerber eines gemeindeeigenen
Kleingartengrundstücks scheidet daher aus.
Von den gesetzlichen
Kündigungsmöglichkeiten des Verpächters mit dem Ziel, das Kleingartengrundstück
einer anderen Nutzung zuzuführen, verbleibt also nur Kündigung zum Zwecke der
Planverwirklichung § 9 Abs. 1 Nr. 5 und 6 BKleingG, d. h. zur Realisierung des
Bebauungsplans, der für das kleingärtnerisch genutzte Land eine andere
Nutzungsfestsetzung getroffen hat, z. B. Wohnbebauung oder gewerbliche Nutzung,
oder zur Verwirklichung einer Planfeststellung, z. B. zur künftigen Nutzung des
Kleingartenlandes als Verkehrsfläche. Eine solche Änderung der Bodennutzung ist
planungsrechtlich möglich, soweit und sobald eine andere als die
kleingärtnerische Nutzung - nach Abwägung aller Gesichtspunkte - erforderlich
ist.
Die übrigen
Kündigungsmöglichkeiten des Erwerbers von Kleingartenland, und zwar die Duldung
von Pflichtverletzungen durch den Zwischenpächter oder die Aberkennung seiner
kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit (§ 10 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BKleingG), wirken
sich weder auf die Bodennutzung noch auf den rechtlichen Charakter der Anlage
als Kleingartenanlage aus. Mit der Beendigung des Zwischenpachtvertrages gemäß
§ 10 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BKleingG tritt der Grundstückseigentümer in die
Einzelpachtverträge ein, die unverändert bleiben.
Eine Kündigung wegen
Eigenbedarfs scheidet gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 BKleingG aus, wenn der Erwerber
keine natürliche, sondern eine juristische Person ist, z.B. eine GmbH usw. Denn
eine juristische Person hat keinen Eigenbedarf i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 3
BKleingG.
Die Kündigung wegen
Neuordnung einer Kleingartenanlage nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG berechtigt
nicht zur Kündigung des Zwischenpachtvertrages.